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商品房预售合同潜在的法律风险 如何处理建设工程合同招标投标纠纷

添加时间:2022年9月13日 来源: 北京合同纠纷律师   http://www.alkszq.com/

 戴可欣律师北京合同纠纷律师,现执业于北京市盈科律师事务所,法律功底扎实,执业经验丰富,秉承着“专心、专注、专业”的理念,承办每一项法律事务、每一个案件。所办理的案件胜诉高,获得当事人的高度肯定。在工作中一直坚持恪守诚信、维护正义的信念,全心全意为客户提供优质高效的法律服务。

  

商品房预售合同潜在的法律风险

  商品房预售合同潜在的法律风险有哪些签商品房预售合同要当心,必须检查好该商品房的证件是否齐全,是否是可以进行买卖的房子,具体潜在的风险包括开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房、房屋本身的合法性和定金方面的风险等等,下面由在本文为您详细介绍。

  开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证销售期房

  一般而言,这种开发商本身的资质就差,且无诚信可言,这样在预购人付了房款之后,一般无法取得预定的房屋,在合同被法院宣告为无效时只能拿回本金和同期银行贷款利息。但可怕的是消费者在取得判决书上的权利之前,缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避,最后判决书上的权利也无法变成现实。所以购房前一定要审查开发商的;五证;,主要包括有:土地使用权证;建设工程规划许可证;建设用地规划许可证;开工许可证;商品房销售许可证。这些证书是证明开发商、销售商资格的关键凭证。如果没有它们,预购人完全有权怀疑其身份是否合法,有权拒绝其提出的任何要求。消费者还须注意上述证明文件中的建设单位、项目、建筑面积是否前后一致,是否同与您签约的发展商名称一致。否则,就可能上当受骗,蒙受巨额财产损失,甚至背上沉重的法律包袱。

  房屋本身的合法性

  有的单位为了获利,将一些不合法的房屋进行预售,致使预购人购房后不能取得房地产权证件,上当受骗,因此预购人购买此类房屋时应特别注意:

  1、开发商在集体土地上建设的预售房,根据《中华人民共和国房地产管理法》等有关法律法规,国家禁止利用集体土地进行商品房的开发经营,集体土地只有转为国有土地并经征用,开发商取得了国有土地使用权证才可用于商品房开发,因此,开发商在集体土地上建设的预售商品房,预购人不要购买。

  2、非房地产开发企业建设、销售的预售商品房。只有其具备房地产开发资格,领取营业执照的房地产开发企业,才可以开发建设和预售商品房。非房地产开发建设的房屋,并未在政府有关房屋土地管理部门备案,其销售的房屋很可能会碰到诸如无法办理权属证书之类的事情。因此不要购买这样的房屋。

  ;售楼宣传单;的法律效力

  售楼宣传单是开发商对预购人的一种自我推荐,是向预购人发出了一种要约邀请,它并不是一种承诺,不意味着发展商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的。因为发展商为了促销物业,在不违背真实的情况下,对物业进行宣传是可以的,所以预购人为保护自我和达到自己预期的愿望,就对有关该物业的实质性条款与发展达成一致意见,并落实到双方所签署的房屋买卖合同及补充协议上。

  开发商对房屋设计单方面做出重大调整

  这本属开发商的重大违约,但目前的格式合同却对违约的设计很不合理。仅规定开发商退回房款并给付一定利息。依此,预购人在因设计重大调整不满意而退房时,往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到,而因这种机会成本的损失在文本合同中无明确规定赔偿,索赔的成功率预计很低。

  定金风险

  有些发展商在预购人交了定金但没有申请到银行按揭贷款时只退购房款而不退定金,这种做法是没有法律依据的。并不是每个人都能申请到按揭贷款,因此,建议预购人最好与发展商在协议中约定以下内容:如果消费者得不到按揭贷款时,定金该如何返还,是否要扣除部分作为手续费等。

  

如何处理建设工程合同招标投标纠纷

  核心内容:如何处理建设工程合同招标投标纠纷法律强制招标的工程项目范围,中标通知书的法律性质,经招标投标订立的施工合同的修改。建设工程合同自愿选择采用招标投标的方式订立合同。为您一一介绍。

  建设工程合同招标投标纠纷的处理

  招标投标是目前我国国内建筑市场中较为常见的一种缔约方式。它是商品经济高度发达的产物,是市场经济的一种竞争机制,具有科学性、效益性、公开性、公平性等优点。但是,并非所有的建设工程都必须采取招标投标的方式来订立。是否采取招标投标的方式订立合同,原则上是当事人自愿选择的结果。一般地,不能因为建设工程合同的订立没有经过招标投标定而认定合同无效,即使有些规章、地方性法规对此作出了强制性规定,也不影响合同的效力。只有法律、行政法规规定必须进行招标投标的建设工程,方须采取招标投标的方式订立施工合同。

  法律强制招标的工程项目范围

  根据《中华人民共和国招标投标法》第三条第一款规定:;在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购,必须进行招标:

  大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目;

  全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目;

  使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。;因此,以下三类建设工程的建设必须采取招投标的方式:

  1、大型基础设施和公用事业项目。这是根据项目的性质确有定的,例如,煤炭、石油、天然气等能源项目,铁路、公路、管道、水运等交通项目,邮政、电信枢纽等邮电电讯项目灌溉、水利枢纽等水利项目,道路、桥梁、地铁等城市设施项目,生态环境保护项目,供水、供电等市政工程项目,科学教育文化等项目,卫生、社会福利等项目,等等。这些项目直接关系到社会公共利益和公共安全,因此,不论其建设资金来源如何,即使是私人投资的,也必须进行招标。

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