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房屋买卖阴阳合同的效力探究

发布时间:2018年3月17日 福州合同纠纷律师  
  核心内容:本文探讨的“阴阳合同”,范围界定在房屋买卖双方为规避纳税、骗取贷款或其他目的,签订一份不是真实意思表示的公开的合同(阳合同),同时为保护双方的交易安全,双方另外签订一份不公开的合同或补充合同(阴合同)。
  关于阴阳合同的效力,在目前的司法实践中存在很多种观点,主流观点三种观点:
  一种观点认为阴阳合同均违反了《合同法》第52条“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益和以合法形式掩盖非法目的”的规定,均为无效合同。对此,笔者有不同的看法,买卖合同的效力认定?应当从合同的本质属性方面进行判断,应当考查订立合同目的、动机进行考量,而不是是否违反行政管理的规制。阴阳合同虽然主客观上存在串通的情况,但订立买卖合同的目的是房屋买卖,房屋买卖行为作为民事法律行为,其行为的本质是合法有效的,故在这个问题上,不存在恶意串通的问题。至于其他违反行政管理的问题,不是买卖合同最本质的内容,应根据具体情况追究相应的法律责任(行政、刑事责任)。
  有观点认为,阳合同不是合同双方的真实意思表示,整体无效,而阴合同系合同双方的真实意思表示和实际履行的合同,在不存在其他影响合同效力因素的情况下应为合法有效合同。对此笔者同样有异议,对待这种问题不应当一竿子打到底。因为阳合同虽然是为了某种目的而订立的合同,但是不排除其中存在双方的大量真实意思,不真实部分只是在某些条款上,故个人认为无效只应当限制在这些不真实意思的条款上,以偏概全有失法律的严慎性。
  再观点认为,阴合同有效,阳合同除价格条款内容部分无效外,其余条款内容应为有效。笔者赞同这种观点,不管是阴合同,还是阳合同,其中只要是双方真实意思,与合同定纷止争有关的,都应当作为双方关于房屋买卖的约定,其效力应当得到认定。
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  王振国律师,广东推荐律师,2002年起开始从事法律工作,目前在广东明典律师事务所执业。具有扎实的理论功底、丰富的实践操作经验,出具过一批可操作及个性化性的法律方案,成功办理过劳动工伤、债权债务、合同侵权、婚姻家庭等纠纷数百起。以务实肯干、尽心尽力的工作作风,赢得当事人的一致好评。
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