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出租商铺的税费一定要约定清楚

发布时间:2018年6月25日 福州合同纠纷律师  

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  出租商铺一定要约定清楚税费由谁支付
  【案例】老王跟随房市潮流将投资撞到商业用房,近期在宛市繁华地段买了一间底楼90﹐的商铺门面,招租广告张贴出去后,每天的咨询电话不断,由于初次经营商铺,老王也拿不准租金到底收多少,后来打听旁边邻居店铺租金从一平方米80到90元不等。这天刘女士打电话说要租房,刘女士真诚地表达了自己的想法,想做日化生意,代理一个外国品牌,但由于属于创业阶段,刘女士和老王商量,能够第一年租金在75元/﹐。由于老王被每天不断的电话折腾得不行,想赶紧把房子租出去,就同意了刘女士的要求。但是,在签订合同的时候,老王没有考虑到出租房屋要缴纳一定的税费。后来,刘女士在办理工商营业执照和税务登记手续的时候,要求老王和刘女士之间的房屋租赁合同到房屋登记部门进行登记。需要老王缴纳如下税费:
  商铺出租合同应当对税费约定清楚。营业税81000*5%=4050,房产税81000*12%=9720,城市维护建设税4050*7%=283.5,教育附加4050*3%=121.5,地方教育附加4050*1%=40.5,印花税81000*0.1%=81。合计14296.5。最后算下来,老王房子的租金是62元/﹐。远远低于旁边店铺的租金。后来老王又打听到旁边一家银行的租金是115元/﹐,原来这家银行在租房子的时候,出租方把税费考虑进去了。其他租金在80-90元/﹐的几家商铺合同上都约定税费由承租方支付,老王来律所找律师寻求解决方法。
  【律师提示】房屋出租要当心税费风险,要在合同中明确约定税费由哪一方支付:
  一、个人出租非住房(商铺、写字间等)应缴纳以下税款:
  1.房产税:以租金收入12%计算缴纳(根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第四条的规定)。
  2.营业税:以租金收入的5%计算缴纳(根据《中华人民共和国营业税暂行条例》税目税率表)。
  3.城市维护建设税及教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%计算缴纳。
  4.个人所得税:按财产租赁所得,每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额,税率是20%(根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条和第六条及《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第八条和第二十一条的规定)。
  5.印花税:按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元,按1元贴花(根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及印花税税目税率表)。
  二、个人出租住房应缴纳以下税款,根据财税〔2008〕24号文件(对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠):
  1.房产税:以租金收入4%计算缴纳。
  2.营业税:3%税率的基础上减半计算缴纳。
  3.城市维护建设税及教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%计算缴纳。
  4.个人所得税:对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁所得,每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额。
  5.免征城镇土地使用税。
  6.免征印花税。
  三、企业纳税人出租,房产承租方用于经营应缴纳以下税款:
  1.房产税:以租金收入12%计算缴纳。
  2.营业税:以租金收入的5%计算缴纳。
  3.城市维护建设税及教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%计算缴纳。
  4.企业所得税:年终汇算清缴。
  5.印花税:按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元,按1元贴花。
  四、企业纳税人按市场价格向个人出租用于居住的住房,应缴纳以下税款:
  1.房产税:以租金收入4%计算缴纳(根据财税〔2008〕24号文件的规定)。
  2.营业税:以租金收入的5%计算缴纳。
  3.城市维护建设税及教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%计算缴纳。
  4.企业所得税:年终汇算清缴。
  5.印花税:按财产租赁合同按租赁金额千分之一贴花。税额不足1元,按1元贴花。



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