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此案中的合同条款能否撤销

发布时间:2018年7月13日 福州合同纠纷律师  
  【法条提示】
  “合同法”第五十四条:下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:
  (一)因重大误解订立的;
  (二)在订立合同时显失公平的。
  一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
  当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。
  【案情简介】
  2005年1月18日,王女士与某房开公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》,合同第2条约定,房开公司以同地段商住楼一楼的一间125.78﹐的新建营业房与王女士所有的146﹐旧营业用房进行产权兑换,王女士不补新旧房差价款。房开公司负责在2007年1月18日以前办理兑换房的产权证。双方并对该协议办理了公证。合同签订后,双方实际履行了兑换新旧房的行为。2007年1月18日,约定的期限届满,房开公司并未如约将兑换房产权证交付王女士,双方遂产生纠纷。在多次交涉无果的情况下,王女士于2008年12月向一审法院起诉,要求房开公司履行办理产权证的义务。诉讼过程中,房开公司向王女士提出反诉,要求法院变更《房屋拆迁安置补偿协议》第2条,王女士支付兑换房差价款2,015,148元。
  【与本案有关的情况】
  王女士接到反诉状以后,及时到律师事务所委托笔者代理此案。通过王女士的叙述,笔者又进一步了解了本案在2005年以前的有关情况:
  2004年年初,房开公司取得拆迁许可证,准备拆迁王女士所有的146﹐旧营业用房,在协商过程中,房开公司对王女士持有的该房屋的“建设规划许可证”提出异议,认为该证上记载的面积与规划局存根上记载的面积不符(注:存根记载为113.31﹐,而王女士所持规划许可证记载的面积为143.31﹐,143.31﹐的书写上有人为添加笔划的痕迹,其上加盖有规划局公章)。为此,房开公司向当地房地产管理局提出撤销王女士146﹐营业用房房屋所有权证的申请,房管局认为房开公司的理由成立,遂撤销了王女士房屋的产权证。产权部门的行政行为引发了王女士与房管局、规划局之间的行政诉讼。经过一审和二审两级法院的审理,法院认为:规划局颁发给王女士的规划建设许可证,系该局行政许可的载体,在未经法定程序撤销以前,该证具备法律效力。规划局的内部存根和存档资料不产生对外法律效力。房屋产权部门撤销王女士房屋产权证的事实依据不足。法院于2004年12月终审判决撤销了房管局撤销王女士产权证的行政行为。房开公司在生效行政判决作出后,于2005年1月18日主动和王女士签订了上述的《房屋拆迁安置补偿协议》。
  【房开公司的反诉理由及证据情况】
  房开公司认为:①王女士持有的规划建设许可证记载的143.31﹐与规划局存根上记载的113.31﹐不符;②王女士持有的许可证记载面积有明显的涂改痕迹;因此,王女士在签订拆迁合同过程中存在欺诈,其房屋面积存在虚假,应当补足新旧房差价款2,015,148元。
  其提供的证据为:
  1、规划证存根、建设项目发证通知单、工程设计图、业务便签摘抄件(规划局复印)。
  2、王女士持有的规划建设许可证。
  3、王女士与被拆迁房原产权人签订的买卖合同。
  4、评估事务所对新、旧营业房的价值评估报告。
  5、委托鉴定申请书,要求法院委托司法鉴定机构对王女士所持规划许可证:记载的建筑面积笔迹作同一性鉴定、涂改痕迹的陈旧性鉴定和加盖在建筑面积上规划局印章的真违性鉴定。
  【一审法院裁判理由和判决结果】
  一审认为:
  1、房开公司与王女士签订的《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效,房开公司应当按约定为王女士办理兑换营业房的房屋所有权证;
  2、房开公司早在2004年就知道王女士所持有的规划许可证载明面积和存根记载面积不一致,但仍然于2005年和王女士签订拆迁合同,合同记载被拆迁房屋面积为146﹐,足以表明房开公司认可王女士的房屋面积,其提出鉴定申请无实际意义,不予准许;
  3、房开公司认为王女士签订合同时存在欺诈,与客观事实不符;
  4、房开公司单方要求变更合同,不符合法律规定;
  5、房开公司要求王女士支付2,015,148元差价款的请求,不符合拆迁合同第2条之约定,且该请求已超过两年的诉讼时效,房开公司未举证曾向王女士主张过该项权利,对该反诉请求不予支持。
  一审依据《民法通则》第106条第1款、第111条之规定,于2009年7月10日作出(2009)ⅹ民一初字第19号判决书,判决如下:
  1、房开公司在本判决生效之日起一个月内为王女士办理兑换房的房屋产权证;
  2、驳回房开公司的反诉请求。
  【本案解析】
  可撤销合同合同中的撤销,是指因意思表示不真实,通过撤销权人行使撤销权,使已经生效的合同归于无效。其法律特征为①可撤销合同是意思表示不真实的合同;②是否行使撤销权,撤销权人自由决定;③未被撤销前。合同具有法律效力。合同法第54条规定的可撤销情形有:重大误解;显失公平;一方采取欺诈、胁迫手段或乘人之危,使对方在意思表示不真实的情况下订立合同。撤销权人可以选择以变更或撤销合同的方式来维护合法权益,前者产生被变更部分无效,合同其余部分仍然有效的法律后果;而后者则产生合同全部无效的后果。
  房开公司认为拆迁合同第2条属于被王女士欺诈的情形下所签订的理由是:规划局存根记载的房屋面积与王女士持有的规划许可证记载的面积不一致,且规划证上面积有涂改痕迹,王女士通过合同取得了价值远远超过原旧房的新营业房。房开公司选择了变更的方式来处理拆迁合同的第2条约定。
  但房开公司所举证的证据并不足以证实本案的待证事实!
  王女士所持有的规划许可证系经当地规划局依法颁发,规划证上记载的房屋建筑面积虽有涂改的痕迹,但其上加盖有规划局公章,房开公司并无证据证实加盖的公章为虚假!虽然规划局的存根上记载的房屋建筑面积与王女士所持许可证上记载的面积不一致,但规划局至今也没有撤销王女士所持有的许可证!上述事实足以表明规划局对于王女士所持规划许可证的效力是没有异议的。存根和许可证上的面积出入,只是规划局内部行政管理出现的瑕疵,并不能否定王女士所持许可证的效力和原房屋的真正面积。王女士的原房屋产权证已经明确载明,房屋面积为146﹐,该面积是房管局颁证前对房屋实地测量得出的结果,与王女士许可证上载明的143.31﹐建筑面积基本吻合(中间的面积差在批准建设面积和实际修建面积的正常误差范围之内)。
  房开公司早在2004年就知晓规划证出现的问题,并以此为由向房管局对王女士的房屋产权证提出异议,此事经法院终审行政判决后,已经有了明确的司法处理结果。房开公司在行政判决后主动与王女士签订了拆迁合同,双方并实际履行了房屋兑换的行为,根本不存在被王女士欺诈的情形。《合同法》第五十五条:有下列情形之一的,撤销权消灭:(一)具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权;(二)具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。签订拆迁合同的1年之内,房开公司并未对该拆迁合同的第2条行使撤销权。撤销权属于形成权,权利行使期间属于除斥期间,超过法定期间便不再享有该实体权利。房开公司在当时不但通过自己的行为放弃了撤销权的行使,并且到现在早已经丧失了撤销权的实体权利。
  基于上述事实,一审法院判决驳回房开公司对王女士的反诉,无疑是正确的。



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